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物业税空转6年举棋难定全国开征仍无时间表

2019-08-15 10:35:02来源:励志吧0次阅读

物业税空转6年举棋难定 全国开征仍无时间表

近日北京"两会"上,有政协委员建议,北京商用房产物业税开征的条件已具备,物业税征收应分步实施,首先从商用房产开始。

这个新税种能否真的抑制房价?如果新税种开征,是否会加剧消费者的税收负担?当前学者大多呼吁物业税尽快出台,但物业税空转了6年之后为什么没能落实?如果在全国推行空转后,物业税离我们还有多远?

税务专业人士认为,物业税开征需分三步走

第1步:商用房产开征

第2步:别墅豪宅开征

第3步:普通住宅开征

房地产业内人士认为,物业税若开征会产生四大影响

1 楼市投机可能会被抑制

2 减少财政对"卖地"依赖

3 地产商开发成本或降低

4 致"房价下跌"心理预期

物业税能调控房价?

中国社科院财贸所税收研究室副主任张斌认为,调控房价并不是征收物业税最主要的目的,物业税最核心的作用是调节收入分配

为什么要征物业税?不少消费者都持有一个共同的观点,即持续飙升的房价让人望洋兴叹,而物业税的出台将能抑制持续上涨的房价。

物业税其实质是一种财产税,是对不动产保有环节的税收。也就是说,纳税人持有、拥有财产才会缴税。房屋是不动产的具体内容,按照要求,其所有者每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

当前,世界上大多数成熟的市场经济国家,都对房地产征收物业税,而名称则不相同,如"财产税"、"不动产税"等。

国家税务总局税收科研所一负责人解释说,简单地说,如果征收物业税,那么意味着房主在持有该房屋时的成本增加。为什么金融危机爆发时,美国曾有1美元别墅没人要?偿还贷款是一方面原因,另外重要的一点就是物业税负---持有成本高。

我国近几年房地产调控过程中,曾频频使用营业税、契税、土地增值税、个调税等工具,其中多数属于交易环节的税种,保有环节仅有面向商业地产的房产税和城镇土地使用税。因此,持有环节税负极低,投资投机者更愿意持有房产,坐等房价上涨。

中国社科院财贸所税收研究室副主任张斌说,近年来由于房价持续上涨,引发各界对物业税的关注,征收物业税将提高房屋的持有成本,因而会影响抑制购房需求、投机需求,因此一旦出台会对供求关系改变很大。

财政部财政科学研究所所长贾康上周在一论坛上表示,要想实现中国房地产业的健康发展,需要减少资产价格和不动产价格上的剧烈波动,应当考虑"釜底抽薪"的措施,在不动产保有调节上加大税收力度。

"但调控房价并不是征收物业税最主要的目的。"张斌说,物业税最核心的作用,实际上是调节收入分配。他解释说,当前居民收入分配差距比较大,其财富形式主要表现为流量和存量两个层面,收入体现为财富的流量,固化下来形成存量。在流量环节我国主要以个人所得税的形式进行调控,如果收入分配差距过大,从流量环节固化到存量,收入分配差距就会更大,因此需要对其存量征收财产税。财富存量主要表现为不动产,因此应征收物业税这个税种,结束财产保有层面的无税状态,在收入和财产两个层面调节收入分配差距就显得尤为必要。

调分配为主因,控房价为辅因,物业税还有一个重要作用,就是完善地方税种的主体税种。从国外经验来看,物业税作为地方税种。其设置是为了弥补地方公共财政的不足,然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。

张斌说,开征物业税可以完善地方财政收入体系,收入稳定的主体税种,从而减少对土地财政的依赖。尤其应该让物业税的征收主体为基层的市县级,用于当地的福利事业或者公共基础设施的改造。

空转6年条件仍不具备?

有学者认为短期开征物业税,条件还不具备。张斌称,物业税配套工作很大,相关信息要组成一个完备的数据库,才能为后续工作提供依据

近日,有媒体报道"物业税空转今年将在全国推行",但随后国家税务总局和财政部均称未发布该消息。

物业税"空转",是指虚拟意义上的资金循环,虽然没有实际征税,但一切步骤和真实收税流程相同,由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与,统计物业的数量,并进行评估和税收统计。

2003年10月,十六届三中全会通过的市场经济体制的相关决议称,"实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。"随后,物业税问题一直倍受关注。

从2003年开始,财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。

如果空转将在全国推行,则物业税的进程将再进一步,有学者甚至预计,率先实行空转试点的北京、深圳,有望在今年"实转"起来。但截至记者发稿,税务总局没有明确表态。

有学者认为当前征税条件还不具备。上述国家税务总局税收科研所负责人表示,最终物业税肯定是要实行调控作用的,但是短期内不可能,条件还不具备。

北京师范大学管理学院教授、房地产研究中心主任董藩,在14日一论坛上表示,"在中国征物业税,前途是光明的,道路是没有的。"他认为物业税涉及到财产权的问题,开征物业税的基本条件,首先就是土地确权。

张斌称,物业税的配套工作很大,首先要掌握地区房产所有者的信息,明确向谁征税的问题,物业税是一个征管成本比较高的税种,需要对房产的价值进行具体的评估,这些信息要组成一个完备的数据库,才能为后续工作提供依据。其次要核定评税价值和税率等。

北京商用房产可开征?

今年北京"两会"上,市政协委员王纪平、刘桓表达了类似观点,物业税征收应分步实施,首先从商用房产开始

尽管前期工作繁琐,但是率先实行试点的北京,曾在2008年向国家税务总局提出申请希望落实物业税。

北京市政协委员、时任地税局局长王纪平,曾在2008年北京"两会"上透露,北京市已率先向国家税务总局提交了物业税"空转实"的申请,最快当年6月份北京将开征物业税。申请"空转实"主要出于三个原因:一是完善目前税制,其次是开辟新的地方税源,优化税收结构,此外是增强税收参与房地产宏观调控的功能,以区别性物业税来调节购房需求。

但是该"空转实"的申请最后不了了之。当年,有国家税务总局有关部门负责人称,客观环境所致,2008年物业税不会开征,开征的大概时间在2010-2015年间。

"主要是上边没有立法,没有配套的法律法规。"王纪平14日表示,试点城市从空转到实转,也不是不可以,因为物业税征收属于地方财政,但是在没有法律法规框架下就没有办法定下来。他说,申请实转中最复杂最受争议的,就是居民住宅这一块到底要不要征收,因为事业单位、企业这些原来也交了税,但是对于居民原来并没有,是否应开征新税种争议很大。

24日,王纪平在今年的北京"两会"上接受媒体采访时说,物业税在京6年"空转",范围仅限于商用物业而非住宅,无论从哪方面看,北京的住宅暂时都不具备征收物业税的条件。物业税可从目前各种条件基本成熟的商用物业开始征收,按"商用物业-豪宅-普通住宅"的步骤实现全面覆盖。

此前一天,北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓也表达了类似观点,他认为北京商用房产物业税开征的条件已经具备,物业税征收应分步实施,首先从商用房产开始。

开征后利益如何平衡?

土地出让金是否应划入物业税引发争议,土地出让金是地方政府一大财源,如果划到物业税缴纳,难免触动地方利益

"对于究竟什么时候空转能落实,今年能不能推出,要看是什么内容的物业税。"张斌说,现在对于物业税方案各界观点不一,因此无法判断出台的时间。

综合当前各界争论内容,焦点有三:首先就是居民住宅要不要现在就征物业税的问题。这也正是王纪平所提到的"空转实"未果最受争议的问题

如果对居民住房开征,那么必将导致居民个人税负上升。

当前业界讨论的一个最简单的方案是,归并已经征缴的房产税和城镇土地使用税,或可考虑土地增值税合一为物业税,主要针对城市商业地产征收物业税。这样居民住房就被排除在外。

"一步到位是很难的,很有可能分步走。"张斌表示,首先从商业地产开始,在原来的基础上进行改革,随后逐步推向居民住房,这样影响波及的范围没有那么大,阻力较小。日后推及到居民住宅,将要考虑是否要设免征额的问题,不同地区免征额是否一致,对房屋类型的不同如何征缴,税率是否中央统一设定都需要进行明晰。

三大焦点另一受到争议的问题是,作为地方财政来源的土地出让金,是否应划入物业税。当前业界对物业税抑制房价的预期,一是控制投机成本,二是降低初始房价成本。目前开发商缴付的土地出让金,是向政府一次性缴清70年的土地使用租金,开发商把这部分费用"转嫁"到购房者身上。

开发商称,土地出让金约为总开发成本的30%到40%。如果出台物业税,将之前包括土地出让金在内的土地和房产交易过程中繁多的税费,全部组合成一种税,拆分为每年对业主征收。这样一来,由于开发成本大幅下调,房价可能会随之走低。

当前,土地出让金是地方政府的一大财源。如果划到物业税缴纳,难免触动地方利益。因此这也是物业税难以出台的重要原因。如果土地出让金不划入物业税,只把现行的房产税、城镇土地使用税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,那么房屋成本中最高的部分---土地出让金仍一次性转嫁给消费者,降低房价的愿望就会落空。

如果土地出让金划入或分比例划入物业税体系,那么就会产生如何与现行税费制度衔接的问题。物业税每年一征,原来已承担高额费用的买房者,就面临着重复计征,会造成新的不公平。

上述三个争论焦点,共同决定究竟出台一个什么样的物业税方案才更合理。不少学者认定,物业税的出台道路不会平坦。

北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,政府征收物业税可以分步实施,首先从商用地产开始,北京有望率先开征物业税。近日北京两会期间,他还提交了相关内容的提案。

可在征收过程中改善

新京报:你认为当前物业税在北京落实条件已经具备。实际上,北京地税2008年申请过"空转实"但未果,今年再申请有问题吗?

刘桓:据我了解,2008年确实是准备开征的,已经提出了方案。但是2008年北京因为举办奥运会,所以有些措施都暂缓出台。之后紧接着就是金融危机,如果在经济下行背景下出台物业税的税收政策,可能会对房地产市场形成打压,此外,当时一些条件也没现在准备得这么好。

今年情况已经不同。去年下半年,经济已经企稳复苏,实体经济也在扭转被动局面,尤其房地产市场上涨局面超过预期,经历了大涨大跌又大涨的过程,现在价格已经超过2007年最高水平。房地产市场是否存在泡沫,是否需要税收进行调节,又成为大家关注的焦点。

开征条件是否成熟?有两个方面的内容。其一,要看房地产的基础信息条件,比如产权登记,省与省之间沟通,房地产完全的实名制,财产登记制度等等,这些要跟上。第二是税收征管水平。这两个条件我们只能说是基本具备,离尽善尽美还差得很远,但是任何事物都非十全十美,只要大体上行得通,就可以实施,可以在实施过程中进行改善。

出于这样基本的判断,我认为在北京出台物业税的时机到了。

"空转实"有两大困难

新京报:北京等多个城市实行空转试点6年,但是未落实,最大的障碍是什么?

刘桓:最大的困难有两个。首先是不知道这个税开征后对经济会产生多大的影响,这是个敏感的话题。实际上,房地产对中国大多城市的财政收入来说至关重要,因此如果房地产暴跌,对中国是个灾难,这个后果是不能轻易让它出现的。决策者进行慎重考虑是必然的。

第二,征收房地产保有环节的税收,要对房地产转移的信息准确掌握。但是中国房地产的开发严格上说,是从1998年开始,仅仅有12年的时间。我们很多土地的业态、住宅的形式也有几十种,产权信息不清晰,这些要通过市场化的深入不断完善。这些都是需要时间的。

新京报:物业税推出后,会对房价的上涨有多大程度的抑制作用?

刘桓:百姓对税这种政府行为的作用是认可的。比如从股市看,印花税从千分之一到千分之三引起大跌,回到千分之一又大涨,双向征收到单向征收也引发上涨,其实印花税的调整仅仅就2分钱,单边征收就是1分钱,股票的买卖过程中,这部分税收并不是很重的,但是它给出一个信号,表明政府的导向,大家看重涨跌增减背后的意图。因此房地产的税收也会对市场有所影响。

我国从2005年开始,出台"国八条",之后又出台多次类似级别的政策,但是每一次税收增加对房价并没多大影响,是否说明税收政策调整没用呢?这是因为房地产税收的体制缺陷造成的。

这种缺陷在于,我们当前房屋的保有环节是没有税收的,这样买方要高价去买,买了之后希望涨价,涨价就把税负转移给下一家。这就永远不会起到税收对保有环节的调控作用。只有把税收从交易环节,拿一部分转到保有环节,这样税收结构就平衡了。存房的人就会考虑是否承担起税收。物业税是可以实现这个调控作用的。

物业税和土地所有制无关

新京报:你认为物业税应该是什么样的方案,推进应该是一个什么样的进程?

刘桓:我们提出的办法是这样,房地产税收改革是一个综合的系统工程,不能指望一步到位,是要分步骤的。

不同专家学者经过探讨,认为要分三步:首先对商业地产征收,因为比较简单,然后通过这步,我们可以规范税收主体,也可以检验一下税收征管水平,和为进一步向居住住宅征税过渡做准备。第二步,向明显呈现高档住宅特征的住宅征收,比如独栋别墅,房主有一定经济实力,还可能有二套住宅;第三步,条件进一步成熟后,再向百姓居民住宅征收,让大家有一个适应过程,平稳推进。

在推进中,还可以细化,北京如果整个城市开征可能比较困难,那么可以选择一些条件比较好的区、甚至一些街道,比如王府井等做先行试点。

新京报:一些学者和房地产商提出,物业税是对不动产保有环节征收的税,但是中国的土地是国有,租用土地上的不完整产权,应否再收财产税有争议,你如何看待?

刘桓:我认为这是偷换概念,如果土地所有权归个人,那么就不是征收物业税,而是叫做房地产税,之所以没有叫房地产税而叫物业税,就是考虑到房产和土地之间产权是分开的。目前我们的物业税,只是在国有土地情况下,对使用权的取得、保有所征收的一种占有税,因此这和土地产权制度没有什么关系。

如果真的土地私有,居民买房子,那么会征收比较重的房地产税。我们可以断定,在土地没有私有情况之下,仍是国有土地出租的方式下,物业税不会很重。

地方政府通过卖地获取财政收入的近半,开发商频繁涨价谋取利润,投资客转手套现获得高溢价,而最终,所有的开发和交易成本全部转嫁到买房人身上……

作为有可能改变这种格局的利器,物业税自2003年首次提出以来,一直被寄予厚望。业内预计,开征物业税将是楼市政策的重大转折点,将对楼市产生深远影响。

楼市投机可能会被抑制

去年12月底,朝阳公园附近一楼盘出现12套房集中抛售的大单;今年1月5日,物业税空转将推广至全国的传闻不胫而走。

"开征物业税,最紧张的要数那些手里有多套房的投资客了,"中原地产张大伟表示,由于物业税是对物业的持有环节征税,并且高档房及多套房可能多征,一旦开征,这类人群的持有成本将增大。

从2009年12月开始的这一轮房地产调控来看,"抑制投机"也是调控的核心要务。张大伟表示,之前的营业税细则已经抑制了中高档二手房的投资投机,市场出现议价空间,如果真的再开征物业税,抑制投机的效果将会更加明显。

另外,自二手房投资客抛售之后,在北京的期房市场,此前一些投资客集中的2009年新盘如北京华贸城、通州天时名苑等,一些敏感的投资者已经决定"离场"。中原地产三级市场研究部数据显示,部分12月开盘的项目甚至有10%的成交期房,已经开始挂牌出售。

"未来如果真的开征物业税,我的投资收益就会下降,甚至赚不赚钱都不知道,"一位投资了通州某新盘的业内人士私下对记者表示,他已将所购房屋在中介处挂牌,也托朋友看看能否转手。

减少财政对"卖地"依赖

2009年,北京土地出让金收入逾900亿元,几乎占财政收入的一半;在上海、杭州等其他一、二线城市,卖地收入也占到财政收入的很大部分。土地价格被一再推高,影响着人们对房价的心理预期也一再升高。而物业税的开征,有望改变这种局面。

业内人士介绍,在发达国家,物业税是地方税收的支柱,有些地方政府拥有物业税的决定权,广义的物业税与财产税等同,多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右,占一国全部税收的比重多在10%以上。

但在我国,房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节,持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。

这就导致持有环节税负极低,造成部分热点城市新建住房空置率偏高,形成巨大的资源浪费。

杨红旭认为,开征物业税,有助于抑制投机需求,稳定房价,减少房屋空置;同时减少地方政府对土地财政的依赖,逼迫地方政府更加注重城市配套与社区服务,稳步提升存量房地产价值,从而持续获得税收。

地产商开发成本或降低

2003年,中央首次提出研究开征物业税的同时,还提出"相应取消有关收费"。据悉,现存涉及房地产的税收包括房地产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税和所得税。

经济学博士马光远表示,物业税在整合了多种税费后,降低了开发成本,可以鼓励开发商更多地投资房地产行业,从而带动供应的增加,能在一定程度上起到平衡供求关系、稳定房价的作用。

"政府不再拿卖地作为财政收入的主要来源,土地出让制度或许会改变,土地的价格或许也不会那么高了,"北京一位小型开发商对记者表示,他们很希望能够以合理的价格获取小块土地。

致"房价下跌"心理预期

物业税对房价的影响是舆论关注的重点。

马光远认为,只有对持有环节征收,才能增加持有者的成本,促进房地产的流转,补充有效供应不足,抑制房价的非理性上涨。

杨红旭则认为,长期而论,征收物业税之后,房价的波动性会因此而减小,尤其是对抑制房价过快增长有一定正面功效。短期来看,对购房者的心理影响重于实际影响,将会出现房价下跌的预期。

杨红旭预计,今年"两会"可能会讨论这一问题。今年或明年,10个空转省市中极有可能有城市开始试点实转。不过,"普通民众不必对此过于担心。"他说,物业税将会分步征收,依国外经验,还会对很多弱势群体的房屋减征和免征。

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