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建业被曝库存超百亿三四线城市销售压力增大

2019-08-17 21:18:51来源:励志吧0次阅读

  二三线城市本应是全国性房地产公司新的销售增长点,但现在却渐渐成为龙头企业的 “票房毒药”。深耕河南的建业地产近日就被曝库存过高。

  建业地产(008 2,HK)上半年报显示,建业地产目前拥有29个在建项目,其中5个项目位于郑州市,其余24个位于河南省其他城市。根据测算,建业目前的库存按今年前9月的销售速度需要8.4个月才能卖完,而万科等地产公司的销售周期都在6个月以内。两者的不同之处在于,建业地产大部分库存集中在河南,而后者的库存却分布于全国各地。

  可售货源或最高达150亿元

  10月12日,建业地产披露,该公司今年前9个月合同销售额为78亿元,同比上升11.7%;销售面积为118.7264万平方米,同比上升2.9%。其中,合同销售来自全国超过19个城市,包括郑州、洛阳、信阳、濮阳及周口等二、三、四线城市。

  尽管公司完成全年销售目标问题不大,但是巨大的库存量却是建业地产面临的难题。国元香港曾在研究报告中透露,建业地产全年目标约90亿元,占可售货量的55%左右,并称其目标比较保守。若以此计算,该公司今年全年的可售货量逾160亿元。德银日前发布的一份研究报告也指出,估计今年下半年建业地产可售资源达120亿~150亿元。

  据建业地产2012年半年报显示,上半年完成新开工建筑楼面面积84.58万平方米,存量房面积约27万平方米,共计约111.58万平方米。如果上半年新开工面积在下半年上市,按最近9个月的平均销售面积1 .1918万平方米计算,库存消化周期为8.4个月。

  对此,建业地产品牌部相关负责人向《每日经济》表示,对于建业的库存量暂时没有统计,但建业地产有自己的品牌优势和营销对策,现在的库存并没有对整个集团造成困难。

  与其他房地产公司重点开发一二线城市不同,一直以来建业地产的布局重点都在三四线城市。

  7月18日,河南省统计局发布数据,上半年河南省房地产开发投资1271.84亿元,增长15.6%,同比回落20.6个百分点。一季度、前4个月、前5个月和上半年,河南全省房地产开发投资分别增长24.6%、2 .8%、20.6%和15.6%,呈现逐渐回落态势。北京美联物业高级经理张磊表示:“投资下滑,证明开发商不看好河南市场。”

  三、四线城市销售压力大

  中原集团研究中心的数据显示,随着标杆房企销售业绩回暖,以及推盘节奏的放缓,之前开发商高企的存货得到了快速消化。

  以万科和保利为例,根据中原统计,截至2012年8月底,万科和保利的库存面积 (已获预售证但尚未售出)均约为500万平方米,按其最近 个月的平均销售面积108万平方米、94万平方米计算,其库存消化时间分别为4.6个月和5. 个月;若按近12个月的平均销售量计算,库存消化周期分别为5. 个月和7. 个月,属于合理范围。

  张磊表示,普通房企和标杆房企的库存消化时间差距应该不超过1个月。“如果建业地产库存消化时间达8.4个月,那就太长。四季度房企将继续分化,不排除部分业绩完成速度较慢的房企将掀起一轮降价促销潮。”

  中原地产研究所相关数据显示,和万科的土地储备结构基本一样,都是集中在次发达二线城市、发达二线城市到一线城市 个阶梯。但建业地产今年的可售楼盘集中在郑州、洛阳、开封、平顶山、济源、周口、新乡、漯河、商丘等9个二三四线城市。

  二三四线城市楼市的不景气是建业地产库存增多的主因,中国西南省会城市贵阳就是一个例子。据了解,这个城乡常住人口和流动人口全部加起来还不到500万人的城市,由于开发量的持续增大,正面临供大于求的尴尬。“这种现象说明了一二线城市的销售压力正在向二三线城市转移。”张磊表示。

  房地产业界专家陈晟表示,一线的特大型城市目前是相对正常供需的状态;二线城市有一定的供应压力,但还在可控范围之内;三四线城市已经出现了通过降价都无法完成销量的供应泡沫。据监测数据表明,河南的存货去化周期在12~15个月之间。在河南省,除了省会城市和一些相对发达的地区,部分三四线城市供应压力明显过大。

  亚豪机构市场总监郭毅表示,三四线城市的需求只集中在当地人群,吸引力有限。这些地区土地成本较低,吸引了一些大型房企往三四线城市发展,并且开发的项目规模都较大。而当地的房企也在开发楼盘,使得这些地区房地产规模急剧增加,从而形成了很多三四线城市项目的滞销。

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